Зміст статті Show
Причина, чому ви не бачите багато статей такого характеру на Totally Home Improvement, полягає в тому, що коли я прошу авторів надати факти і цифри, які підтверджують їхні твердження, вони майже завжди не можуть цього зробити.
Реконструкція підвищує оціночну вартість – але цього недостатньо
За винятком кількох крайніх випадків (наприклад, коли нерухомість вже перекапіталізована), більшість капітальних поліпшень збільшують вартість вашого житла. Але це не те питання, яке я розглядаю тут – я запитую, чи буде збільшення вартості від реконструкції більшим, ніж витрати на реалізацію проекту?
Тож, маючи це на увазі, будь ласка, читайте далі.
Наймання підрядника для реконструкції не приносить грошей
Найбільш достовірні дані на цю тему містяться у щорічному звіті "Вартість vs Цінність", який публікує компанія Hanley Wood.
Щоб розрахувати вартість проекту реконструкції, Hanley Wood враховує витрати на робочу силу, матеріали, супутні витрати, а також стандартні для галузі накладні витрати і прибуток, після чого вносить поправки на місце розташування.
Потім вони оцінюють вартість перепродажу, надаючи опис і тривимірні ілюстрації, а також витрати на будівництво і середні ціни на житло для кожного міста, і розсилають її приблизно 200 000 оцінювачам, агентам з продажу та брокерам.
В результаті отримують оцінку того, скільки витрат на проект реконструкції буде відшкодовано за рахунок продажу нерухомості – в результаті майже жоден проект реконструкції, виконаний професіоналами, не принесе прибутку власнику житла.
Реконструкція "зроби сам" може заробляти гроші
Якщо вилучити витрати на оплату праці та прибуток підрядника, деякі проекти стають прибутковими, тобто вартість перепродажу вашого будинку зростає на суму, що перевищує вартість проекту.
Ще в жовтні цього року я зазначав, що заміна вхідних і гаражних дверей як проект "зроби сам" може бути прибутковою.
Існує набагато більше проектів з реконструкції та покращення житла, які можуть бути прибутковими, якщо ви залучаєте власну робочу силу. Ви можете з'ясувати, які з них можуть бути у вашій місцевості, переглянувши звіт "Витрати vs Цінність" і оцінивши, у скільки вам обійдуться проекти, виконані власними силами. Потім порівняйте свої витрати на саморобку з вартістю поліпшення, і ви отримаєте уявлення про те, наскільки ймовірно, що це принесе вам прибуток.
Інший підхід до оцінки вартості реконструкції
Нещодавно зі мною зв'язався Тім Уіттенбрук з компанії Kayu Connection, яка експортує дерев'яні меблі з Індонезії по всьому світу, і розповів про детальне дослідження, яке він провів:
"Найкращі вдосконалення будинку для збільшення вартості вашого будинку: 45 експертів зважують".
Щоб внести ясність, цей звіт, здається, припускає, що ви можете отримати прибуток від реконструкції – те, що я зазвичай заперечую, якщо це не робиться як проект "зроби сам", але дані Тіма набагато кращі, ніж більшість звітів і статей, з якими мені доводилося стикатися.
Метод Тіма передбачав опитування 113 потенційних покупців житла про те, скільки б вони заплатили додатково за свої улюблені покращення житла, а також опитування 45 експертів про те, які проекти, на їхню думку, є найкращими для реалізації.
Мої проблеми з методологією
Я не вірю, що такий підхід може забезпечити реалістичну оцінку збільшення вартості житла, якщо ставити потенційним покупцям житла гіпотетичне запитання на кшталт цього: люди робитимуть "чесні" оцінки, ґрунтуючись на власному уявленні про те, що для них означатимуть поліпшення, але реальність буде такою, що, оскільки будь-які фактичні поліпшення не будуть пристосовані до їхніх конкретних бажань, сума, яку вони в кінцевому підсумку заплатять, буде нижчою, що відображає компроміс між тим, чого вони хотіли, і тим, що вони отримали в кінцевому підсумку.
Висновки експертів у багатьох випадках здавалися відірваними від реальності. Як зазначає Деббі Гартнер (Debbie Gartner), також відома як The Flooring Girl, більшість експертів виступали за реконструкцію кухні та ванної кімнати, незважаючи на те, що дослідження за дослідженням показують, що ці проекти не принесуть прибутку власнику житла.
Це не означає, що ви не можете перетворити свою ванну кімнату на сучасну класичну ванну кімнату з "Утопії", зображену на фото вище, це просто означає, що якщо ви хочете заробити гроші, то вам доведеться зробити ремонт самостійно.
Переваги цього дослідження над іншими
Незважаючи на проблеми, які я маю з цим дослідженням, є дві великі переваги, які воно надає.
- Воно показує, чого хочуть покупці житла, і навіть якщо на їхні оцінки щодо того, скільки вони заплатять додатково, не можна покладатися, дослідження принаймні дає уявлення про те, які функції вони зараз шукають у житлі. Ви можете взяти цю інформацію до уваги, обираючи, який проект реконструкції чи покращення зробить ваше житло більш привабливим для покупців.
- Не прислухайтеся до порад професіоналів, коли справа доходить до оцінки того, які проекти принесуть вам найбільшу віддачу. Складається враження, що експерти упереджено відстоюють проекти, які приносять найбільшу вигоду їм самим, а не власнику житла.
Оновлення: Тім написав ще одну статтю, яка заглиблюється в цю тему, яку я рекомендую вам прочитати: Звіт про співвідношення витрат і цінності та чому ви можете його перевершити.
Оцініть власну вартість ремонту
Друга частина питання в заголовку стосується того, чи потрібно вам заробляти гроші на проекті з покращення житла, щоб він мав для вас цінність.
Отримання максимальної віддачі від життя – це не просто результат. Щастя, радість, мету і самореалізацію нелегко виміряти за допомогою цифр.
Ви можете бажати або навіть потребувати іншого житла, але продаж і переїзд можуть надто зруйнувати ваше життя, тому розумним вибором буде перепланування.
Наприклад, у вас скоро народиться дитина, але ви не хочете переїжджати і забирати старших дітей з їхньої нинішньої школи – додавання спальні може мати набагато більший сенс, ніж переїзд у новий район.
Можливо, ваша кухня більше не відповідає вашим потребам, оскільки ваша сім'я змінюється, а разом з нею і ваш спосіб життя, тому переобладнання кухні може не лише дати вам відчуття досягнення після завершення проекту, але й дозволити вам залишитися у спільноті, яку ви полюбили за ці роки.
Тому моя порада – ігноруйте експертів з облаштування житла і з'ясуйте, що ви справді цінуєте, і на цьому ґрунтуйте свої рішення щодо реконструкції.
